百朋案例 | 司法实践中关于抵押权与租赁权冲突的处理
律师按：
抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 如此一来，将有效突破执行案件中被执行人为对抗强制执行而与案外人所签订的虚假《租赁合同》的效力。
原告A于2011年XX月XX日在深圳市福田区红荔西路8007土地房产交易大厦3楼举行的第XXX场房地产专场拍卖会上，竞得了位于深圳市罗湖区人民北路某房地产（以下简称“该房地产”）。原告A于当日与深圳市土地房产交易中心签订了《深圳市房地产拍卖成交确认书》，并付清了全部款项。广东省深圳市中级人民法院于2011年XX月XX日以（2011）深中法执字第XXX号《广东省深圳市中级人民法院执行裁定书》裁定将该房地产强制转让给原告A所有，原告A已实际取得了该房地产的所有权。
该房地产由B公司开发建设并办理了编号深房地字第XXXX号的《房地产证》，2002年3月19日，B公司将该房地产抵押给中国工商银行深圳市分行营业部（以下简称“工行”），为C公司向工行贷款提供担保。自2002年5月22日起至今，该房地产一直处于被法院查封状态。
2005年7月31日，B公司与被告D公司签订《深圳市房地产租赁合同书》，合同约定B公司将包括该房地产在内的越港商业中心建筑面积6757.90平方米房地产出租予被告一；月租金人民币6万元整；租赁期限自2005年8月1日起至2013年8月31日止；被告D公司有转租权；等。该合同于2005年8月31日在深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理部门办理了合同登记（备案），合同登记（备案）号：深（罗）XXXX东门。2008年9月8日，被告D公司与被告E签订《房地产租赁合同》，合同约定被告D公司将包括该房地产在内的960平方米房地产租赁予被告E；月租金人民币13920元；租赁期限自2008年9月1日起至2009年8月30日止；等。该合同于2008年9月9日在深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理部门办理了合同登记（备案）。960平方米房地产被被告E用于经营罗湖区XXX火锅城（以下简称“火锅城”）至今。
因被告D公司与B公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》时间晚于该房地产的抵押登记时间和法院查封时间，原告A依法不受该合同的约束，原告A也无意继续履行该合同。
为了妥善处理该房地产的租赁事宜，原告A先后委托律师向两被告发送律师函及在《羊城晚报》刊登《收回房产通知》，要求两被告妥善处理租赁关系，如不续租及时将该房地产交回原告A，但两被告收到律师函及见报后并未积极与原告A及原告A委托的律师协商处理。
为维护自身的合法权益，原告A依《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼， 请求判令两被告立即将XXX房地产腾空后交回原告A、两被告共同向原告A支付自2011年11月25日起至房地产实际交回之日止的使用费、判令由两被告承担本案诉讼费。
深圳市罗湖区人民法院经审理后依法判决：被告D公司、被告E在判决生效之日起十日内搬离XXX房地产并将该房地产交还原告A；被告D公司在判决生效之日起十日内向原告A支付房屋使用费XXX元；被告D公司、被告E负担本案案件受理费。该判决已生效。
本案争议的焦点在于，B公司与被告D公司之间的租赁合同是否对原告A具有约束力。
从前述基本案情可知，B公司于2002年3月19日将该房地产抵押给工行，于2005年7月31日将该房地产出租给被告D公司，在此情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，B公司与被告D公司之间的租赁合同由于成立于该房地产抵押之后，并不能对抗通过竞买而取得法院交予拍卖的该房地产的原告A，在原告A不愿意继续履行该租赁合同的情况下，该租赁合同对原告A不具有法律约束力。
关于原告A要求被告D公司、被告E交还该房地产的问题。
根据《中华人民共和国物权法》第二十八条有关“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，在深圳市中级人民法院（2011）深中法执字第XXX号《广东省深圳市中级人民法院执行裁定书》发生法律效力之日起，原告A即为该房地产的合法权利人，有权自此时起行使相关权利。由于B公司与被告D就该房地产签订的租赁合同对原告A司并不具有约束力。因此，在原告A明确表示不同意接受租赁合同的约束后，被告D公司、被告E理应将案涉物业交还给原告A，其拒不交还，已构成对原告A合法权益的侵犯，原告A现起诉要求被告D公司、被告E交还该房地产，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条有关“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，具有事实和法律依据。
关于原告A诉请被告D公司支付该房地产使用费的问题。
如上所述，被告D公司、被告E占用该房地产，已构成对原告A合法权利的侵害，也确实给原告A造成一定的损失，因此，从公平合理的角度考虑，原告A要求被告D公司支付房屋使用费合法有据。
在近几年拍卖行发布的房地产拍卖公告中，我们经常可以看到，某某拟拍卖房地产有租约，租期长达十年以上，租金已一次性交付。
实际上，通过查阅相关文件资料可以看出，前述租赁合同的签署时间要么晚于房地产的抵押时间，要么晚于法院的查封时间，出租人签订租赁合同多数是为了给拍卖设置障碍，以达到拍卖物无法拍出的结果，因相关的意向竞买人对法律法规缺乏充分了解，看到拍卖物上设置了长达十几年的租约且租金又被他人收取，往往会放弃竞买。
针对以上情形，我们如遇到有客户就房地产拍卖竞买的相关事宜需要我们律师提供专业法律服务，我们完全可以在对拟拍卖房地产的抵押、查封、租赁等相关情况进行充分了解后，对客户在竞拍成功后能否依法收回拍卖房地产依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定作出正确判断，进而指导客户是否参与竞买。
作者介绍
程金海 执业律师
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毕业于中山大学法学院，法学学士学位，现为广东百朋律师事务所执业律师、合伙人，十年房地产开发企业工作经验，自2000年起先后任深圳市鸿展实业发展有限公司、深圳市英润昌实业有限公司、深圳市金贤实业有限公司办公室主任，对房地产开发及建设工程施工有比较专业的法律见解。自2010年起开始律师执业，擅长办理房地产开发及租赁买卖、建设工程等类型案件。
