百朋视点 | 法拍房到底能不能买？如何买？看完你就知道啦~

与传统二手房交易相比，法拍房存在两方面的特殊性。一是房屋产权、取得方式、土地性质、占用情况等房屋信息不够透明；二是多涉及债务案件，容易出现债权债务纠纷。总体来说，法拍房交易存在以下值得警惕的潜在风险。

（一）标的实物现状存在隐藏瑕疵的风险

一般情况下，法拍房的标的物以实物现状为准，法院并不承担标的的瑕疵担保责任。若拍卖公告对房屋质量信息披露不详细，竞买人很难全面了解标的的实际情况。如果标的现状存在隐藏瑕疵、缺陷和损毁，损失均由竞买人承担。可能出现的房屋隐藏瑕疵包括涉及刑事案件的“凶宅”，房屋朝向、风水问题、房屋装修问题等等。

（二）房屋被人占用无法入住的风险

房屋占用分为合法占用和非法占用。合法占用是指拍卖的房屋本身带有租约且在法院决定拍卖前就已经订立租赁合同。竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用至租赁合同结束。如果房屋本身存在10年-20年的租约，即使竞拍成功也会有很长一段时间无法获得房屋的使用权。非法占用是指原业主拒不搬离或原业主的其他债权人以欠钱为理由占用房屋。非法占用虽然不受法律保护，但给竞买者带来了清场入住的障碍。部分法院会在竞拍公告中明确是否负责房屋的清场交付，如果法院不负责清场交付，则需要竞买者自行处理。

（三）房屋证件不全无法过户的风险

最典型的就是合同房，即房屋原业主只有买卖合同，却没有房产证，也没有在房管局合同备案。这样的房屋即使买受人获得了房屋的产权，也无法办理房产证。

（四）房屋存在高额隐藏费用的风险

高额隐藏费用包括高额税费和长期拖欠的物业费和水电燃气费。在税费方面，可能产生高额税费的情况分为三种：

 第一种是公司产权的房屋。如果房产的原持有人为企业，那么竞拍成功后需要缴纳土地增值税和增值税（相当于营业税）。企业出售住宅需缴纳的土地增值税为过户价与登记价差额的30%-60%（四级累进税率）。

第二种是存在受赠、继承的房屋。如果房产是原业主取得的无偿赠予不动产（包括受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式），竞拍成功后需要按差额的20%的税率缴纳个人所得税。

第三种是土地性质为划拨的房屋。如经济适用房，如果过户还需要补缴土地出让金。

在其他费用方面，正常二手房交易涉及的物业、水电燃气费用一般由卖方承担。但法拍房不同的是，法院会要求买受人承担相关的费用。不排除原业主长期拖欠相关费用的可能性，阿里拍卖平台上就曾出现拖欠物业、水电费超2万元的房源。因此竞拍前应提前做好房屋状况调查，确认这部分费用，以免造成较大损失。

（五）悔拍需承担补缴差价损失的风险

如果竞买人在竞拍成功后悔拍，一方面缴纳的保证金不予退还。另一方面由于二拍的起拍价会在一拍基础上再下调20%，如果保证金低于重新拍卖价款与原价款差价的，还应予以补足。因此一旦悔拍也要承担一笔不菲的损失。